近年来，随着城市建设步伐的迅速加快，我市大批新建小区不断交付，小区违法建设管控格局呈现了新变化、新问题，集中表现为小区一楼各式新建花园、顶楼阳光房等违章层出不穷，不但破坏了小区公共环境的整体性，影响居住环境的美观，同时也侵害了其他业主的合法权益，给居民生活造成不便，带来安全隐患。群众意见很大，必须加大力度进行综合治理。

一、违建花园及阳光房的分布

违建花园主要分布在新交付的高档小区，而顶楼建设阳光房在普通单元楼住宅小区中比例较大。同时，此类违建还具有面积较小、简单易成等特点，给日常违建管控工作带来较大难度。2019年以来，新建小区反映违建花园及阳光房案件数量有增无减。根据新浦街道“12345平台”的统计，1-11月份新浦街道共接到违建花园及阳光房投诉57起，其中碧桂园小区54起、中梁壹号院3起。

2019年1月16日，迫于上级督办和社会舆论压力，街道和城管部门采取行动，对碧桂园小区50处私搭围栏以及8处阳光房全部拆除，但又陷入“程序违法”陷阱，产生司法纠纷。

二、违建花园及阳光房的成因

小区内违建花园及阳光房建设的原因复杂，但是总体来看，主要有以下几点：

（一）施工规划设计不科学。以新浦街道近期交付的小区为例，碧桂园小区、中梁壹号院小区都在一楼留有违建空间，即将交付的恒大林溪郡、利玛雅苑也存在该问题。业主入住后，自然就有了利用该处空间的可能。房屋施工质量尤其是顶层防水措施不过关，也在客观上导致业主修建阳光房以达到防水隔雨的目的。

（二）地产销售宣传不规范。为了将商品房在最短时间内销售出去，销售人员在推销房源时常常作不规范引导。“买房赠送面积、送院落、送露台”等相关宣传，给了买房人想象空间，建设花园及阳光房成为理所应当。以新浦街道碧桂园小区为例，根据新浦街道、城管海州一大队、市场监督管理局等相关部门调查了解，一楼业主购房时得到开发商承诺，一楼庭院归其所有，并为此多付几十万元左右的房款，将公共绿地围成私人空间。这一行为引起楼上其他业主不满，引发新一轮集体上访，造成不良影响。中梁壹号院小区违建与碧桂园小区类似，先是开发商违规虚假宣传，以“特赠花园农场”为卖点，诱导购房者高额购房，并默认业主自建铁栅栏圈绿。

（三）违法建设成本低。相比周边上万每平方的房屋销售单价，违建费用较低，如：一般违建每平方价格500-800元，且对违建当事人没有相应的处罚措施，这也是诱使业主进行违法建设的一个重要缘由。

（四）物管顾虑重重不作为。区委区政府海委发（2018）6号文《海州区控制和查处违法建设实施办法》规定：住建部门负责督促物业企业制止小区内违法建设行为。物业作为小区管理方，对小区内违建有最直接的监管责任。小区物管因为物业费收缴，熟人、老面孔等原因，通常对小区内违建行为视而不见，未能及时向城管及业务主管部门反映，导致执法部门不能第一时间赶到现场进行查处。

（五）管控拆除难度大。小区内违建花园及阳光房一旦形成，便对拆除工作提出了较高要求。拆除顶层违建时，执法人员有时需要从违建当事人室内进入，而当事人拒不开门，造成一定的难度。同时拆除高层楼顶违建还存在着较大风险，不仅要考虑到房屋外观和使用，还需要绝对保证拆除人员的安全。以博威江南小区43号楼顶违建拆除为例，因机械无法进入，拆除人员只能轮番使用大锤砸，拆除1处违建就花了近7个小时。

三、关于小区内违建花园及阳光房治理的建议

（一）完善相关法律法规。因违法建筑违法成本低，且没有严格的法律法规进行处罚，造成违建问题频发。建议政府结合实际，制定并完善地方性法规，提高法律法规的可操作性和实用性。如对违法建筑停水停电停气，将拒不整改的违建人纳入诚信黑名单，将严重违建行为像酒驾一样写入刑法。

（二）注重源头管控。房屋规划等相关部门应严格把关建筑物立项和审核，合理规划设计，减少楼房设计建设中存在违建空间，对占用绿地、开挖地下空间、加建阳光房、封堵架空层等存在隐性设计项目不予通过。

（三）联合协作查处。形成并完善以城管、公安、消防、住建、市场监督管理局等多部门联动的违建协作查处工作机制。公安部门的介入，不但可以提高与业主之间的沟通效率，也有效解决入户难的问题。除此之外，针对开发商虚假宣传、物业不作为问题，市场监督管理局及住建部门应建立健全管控机制，加大处罚力度。同时，在违建实施过程中，时常存在占用公共通道、消防通道等行为，消防等部门的介入，极大丰富查处手段，有效降低查处难度。

（四）简化拆除程序。现行的《连云港市建立在建违法建设快速处置机制的意见》中，“对正在建设的违法建设，执法人员应当场制止，对违法建设行为事实清楚的，经调查取证后直接下达《限期拆除决定书》，要求当事人2日内自行拆除违法建设，并立即报告当地街道（乡镇），接到报告的街道（乡镇）应当派人对建设现场实施监管，对逾期未自行拆除的违法建设，应当立即送达《强制拆除决定书》，并在3日内组织实施拆除，15日内必须全部拆除完毕。”因拆除程序较长，小区内在建违建不能及时拆除，导致周边邻居效仿搭建，造成小区内管控失序，给违建的制止和拆除工作带来更大的难度。建议调整违建快速处置办法，进一步缩短拆除流程，对小区内在建违建发现后当场拆除。